Dzierżawa przychodni

Pytanie dotyczy jednego z warunków, których spełnienie gwarantuje dzierżawcy (NZOZ-owi) utrzymanie umowy dzierżawy po zbyciu przedmiotu dzierżawy (budynku lub jego części) przez wydzierżawiającego (gminę). Otóż zgodnie z Kodeksem cywilnym, w razie zbycia rzeczy dzierżawionej nabywca wstępuje z mocy prawa w stosunek dzierżawy na miejsce zbywcy. Może on jednak wypowiedzieć dzierżawę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Nie wolno mu tego uczynić tylko wtedy, gdy umowa dzierżawy została zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została dzierżawcy wydana. Te same zasady dotyczą umów najmu, poza najmem lokali mieszkalnych.

Przywilej daty pewnej

Skoro umowa została zawarta w formie pisemnej na 10 lat i pomieszczenia będące przedmiotem tej umowy zostały już NZOZ-owi wydane, oznacza to, że gwarancja utrzymania dzierżawy zależy od spełnienia ostatniego z warunków, a mianowicie uzyskania przez umowę daty pewnej. Umowa może uzyskać datę pewną na dwa sposoby. Po pierwsze, może zostać zawarta przed notariuszem, który dokona urzędowego poświadczenia daty w dniu jej zawarcia. Po drugie, zawarcie umowy może znaleźć potwierdzenie w jakimkolwiek dokumencie urzędowym bądź jakiejkolwiek urzędowej wzmiance zamieszczonej na umowie. Wówczas umowa ma datę pewną od daty dokumentu urzędowego bądź owej wzmianki.

Należy zwrócić uwagę, że tylko w pierwszym przypadku następuje potwierdzenie daty zawarcia umowy. W drugim przypadku nie potwierdza się daty zawarcia umowy, lecz to, że umowa rzeczywiście istniała w dacie wydania dokumentu lub sporządzenia wzmianki.

Na tym polega różnica pomiędzy datą pewną sensu stricto a datą pewną sensu largo. Różnica ta jest istotna w przypadku umów, których skuteczne zawarcie wymaga zachowania formy szczególnej, jaką jest forma pisemna z datą pewną (forma ad solemnitatem). Umowa dzierżawy nie należy do tych umów, ponieważ jej zawarcie nie wymaga zachowania żadnej szczególnej formy. Dochowanie formy pisemnej z datą pewną nie rozstrzyga o ważności umowy dzierżawy, lecz wywołuje określone, dodatkowe skutki prawne (forma ad eventum). W takim przypadku umowa pisemna może uzyskać datę pewną również po jej zawarciu, poprzez stwierdzenie jej zawarcia w jakimkolwiek dokumencie urzędowym - od daty tego dokumentu, bądź poprzez umieszczenie na niej jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy lub samorządowy albo przez notariusza - od daty wzmianki.

Umowa z gminą jak prywatny dokument

Zawarcie umowy z gminą nie jest równoznaczne z dochowaniem formy szczególnej, ponieważ organy gminy nie są uprawnione do urzędowego poświadczania daty dokonania czynności prawnej. Nie oznacza również nabycia daty pewnej w drodze stwierdzenia dokonania czynności w dokumencie urzędowym, ponieważ umowa cywilnoprawna nie ma waloru dokumentu urzędowego. W myśl Kodeksu postępowania cywilnego, dokumenty urzędowe to dokumenty sporządzone w przepisanej formie przez powołane do tego organy władzy publicznej i inne organy państwowe w zakresie ich działania. Chodzi o zakres działania, jaki został przypisany gminie jako organowi władzy publicznej, a nie podmiotowi stosunków cywilnoprawnych. Gmina, która występuje w charakterze wydzierżawiającego, działa poza tym zakresem, toteż zawartą z nią umowę należy traktować tak, jak każdą inną, tzn. jako dokument prywatny.

Trudno jednak przypuszczać, że zawarcie umowy przez gminę nie znalazło żadnego potwierdzenia w dokumentach urzędowych gminy. Prawdopodobnie ta właśnie okoliczność przesądziła o stanowisku notariusza w przedmiotowej sprawie. Niemniej stanowisko to wydaje się nieco nonszalanckie, ponieważ dopóki czytelniczka nie dysponuje żadnym takim dokumentem, dopóty nie ma możliwości wykazania, że jej umowa uzyskała datę pewną.

Poświadczenie umowy przez notariusza rozwiałoby wszelkie wątpliwości w sposób definitywny. Będzie ono skuteczne, o ile nastąpi przed zbyciem budynku, ponieważ uzyskanie daty pewnej ma na celu wykazanie, że umowa została zawarta przed zbyciem budynku. Warunek ten dotyczy wszystkich wyżej wskazanych sposobów potwierdzenia zawarcia umowy.

Podstawa prawna:
1) art. 73 i 81 oraz art. 678 w związku z art. 694 Kodeksu cywilnego;
2) art. 244 Kodeksu postępowania cywilnego.