Lokal wynajmowany od gminy

Na gminie, jako na wynajmującym, ciążą obowiązki związane z utrzymaniem pomieszczeń w należytym stanie. Zgodnie z kodeksem cywilnym, wynajmujący powinien wydać rzecz najemcy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. W świetle tej zasady wiele zależy od tego, czy z umowy najmu wyraźnie wynika, że pomieszczenia są wynajmowane w celu prowadzenia zakładu opieki zdrowotnej. Z reguły umowa najmu zawierana jest w ramach działalności gospodarczej założyciela NZOZ-u, z czego wynika jedynie przeznaczenie pomieszczeń na działalność gospodarczą. Jeżeli w umowie nie zastrzeżono, że pomieszczenia mają być użytkowane w celu świadczenia usług zdrowotnych, to najemcy nie przysługuje żądanie przystosowywania pomieszczeń do świadczenia takich usług.

Wszystko w umowie

Umowa najmu powinna ponadto rozstrzygać o tym, jakie remonty i nakłady obciążają najemcę. W przypadku braku przeciwnych postanowień umownych, najemcę obciążają jedynie drobne nakłady związane ze zwykłym używaniem pomieszczeń, takie jak naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania, wody i kanalizacji. Wszelkie remonty ciążą na wynajmującym.
Najemca może domagać się przeprowadzenia tylko takich remontów, bez których pomieszczenia nie są przydatne do umówionego użytku. W tym celu najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin, po upływie którego może dokonać remontu na koszt wynajmującego. Za okres, w którym przydatność wynajmowanych pomieszczeń do umówionego użytku była ograniczona, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu. Jeżeli wady pomieszczeń całkowicie uniemożliwiają używanie ich do celów przewidzianych w umowie, to najemcy przysługuje prawo wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Powinien jednak wcześniej zawiadomić wynajmującego o wadach, które ten może usunąć w odpowiednim czasie. Chodzi zarówno o wady istniejące od początku, jak i powstałe w czasie najmu. Roszczenie o obniżenie czynszu i uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Obowiązek dostosowania pomieszczeń

Dostosowanie pomieszczeń do warunków określonych w rozporządzeniu ministra zdrowia w sprawie wymagań, jakim powinny odpowiadać pod względem fachowym i sanitarnym pomieszczenia i urządzenia zakładu opieki zdrowotnej jest odrębną kwestią. Termin dostosowania pomieszczeń do tych warunków został ostatnio przesunięty na 31 grudnia 2012 r., a na 30 czerwca 2012 r. wyznaczono nowy termin przedstawienia organowi rejestrowemu programu dostosowawczego. Obowiązek dostosowania pomieszczeń ciąży na NZOZ-ie. Gmina nie ma obowiązku dostosowywania pomieszczeń, chyba że obowiązek taki przyjmie na siebie w umowie. Prawo nie wymaga od gminy ulepszania wynajmowanych pomieszczeń w celu dostosowywania ich do nowych przepisów, a jedynie utrzymywania ich w stanie przydatnym do takiego użytku, jaki został ustalony w chwili zawarcia umowy. Dlatego NZOZ powinien dążyć do zawarcia odrębnego porozumienia z gminą w sprawie dostosowania pomieszczeń i rozliczenia poniesionych nakładów.
Jeżeli NZOZ zdecyduje się dostosować pomieszczenia bez porozumienia, to gmina będzie mogła według swojego wyboru zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu albo zażądać przywrócenia stanu poprzedniego.
W razie trudności z zawarciem porozumienia warto zastanowić się nad wykupieniem pomieszczeń na własność albo wypowiedzeniem najmu i przeniesieniem zakładu do innej siedziby.

Obowiązki gminy

Chociaż sprawy ochrony zdrowia należą do zadań własnych gminy, to jednak nie oznacza to, że gmina jest zobowiązana do wspierania niepublicznych zakładów opieki zdrowotnej. Obowiązkiem gminy jako władzy publicznej jest zapewnienie równego dostępu do świadczeń opieki zdrowotnej oraz szczególnej opieki zdrowotnej dzieciom, kobietom ciężarnym, osobom niepełnosprawnym i osobom w podeszłym wieku. W tym zakresie ustawa o świadczeniach opieki zdrowotnej finansowanych ze środków publicznych nakłada na gminę obowiązek opracowywania i realizacji programów zdrowotnych, wynikających z rozpoznanych potrzeb i stanu zdrowia mieszkańców gminy.
Jeżeli istniejące ZOZ-y nie są w stanie zapewnić realizacji programów zdrowotnych, to NZOZ mógłby ubiegać się o wsparcie gminy w ramach takiego programu. Dostosowanie pomieszczeń do warunków wymaganych dla prowadzenia zakładu opieki zdrowotnej mogłoby zostać potraktowane jako inwestycja w wykonaniu zadania publicznego, a dalsze funkcjonowanie NZOZ-u w odnowionych pomieszczeniach jako realizacja przedsięwzięcia w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego. NZOZ może zgłosić do gminy wniosek z propozycją realizacji takiego przedsięwzięcia na zasadach określonych w ustawie o partnerstwie publiczno-prywatnym.

Podstawa prawna:
1) art. 68 ust. 2 i 3 Konstytucji RP;
2) art. 662-664, 676 i 681 Kodeksu cywilnego;
3) art. 7 ust. 1 pkt 5 i ust. 2 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jedn. Dz.U. z 2001 nr 142, poz. 1591 ze zm.);
4) art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 sierpnia 2004 r. o świadczeniach opieki zdrowotnej finansowanych ze środków publicznych (Dz.U. nr 210, poz. 2135 ze zm.);
5) ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym (Dz.U. nr 169, poz. 1420);
6) rozporządzenie ministra zdrowia z dnia 15 lutego 2008 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wymagań, jakim powinny odpowiadać pod względem fachowym i sanitarnym pomieszczenia i urządzenia zakładu opieki zdrowotnej.